今日律司
编辑于 2022-05-17
最近看到一个案例，很典型，和我今天说的主题有点关系，先和大家分享一下。
这是一个成功换房的经历。
主人公姑且喊他老K吧，老K身处南京，近期把家里一套住了很多年的老破小卖了，换了热门新区的新精大（新房+精装修+大面积），这次以小换大的置换，实际却没花什么钱。
因为老破小单价7万/㎡，而入手新房只要4万/㎡。
老破小能卖那么贵，背后自然是优质的学区房溢价，而且因为面积小，总价低，对于追求学区房的家长而言是首选，所以也很好卖。
既然流动性高、房价也贵，为什么老k要卖掉，因为他没结婚也没小孩，短期用不上，但更重要的是他关注到近些年北上深都已经探索新的教育改革，从单校片区转为多校片区。
以前只要买学区房就能上名校，现在一个小区对应多个学校，更多是积分以及随机抽签，所以只买房无法保证孩子一定入读好学校，还得拼运气。
这么一来，高溢价的学区房就存在风险了，虽然现在并未大面积推广，但比起不确定的风险，不如想办法提前规避。
这是老k的想法。
所以卖掉，是第一步。
第二步是如何选择置换的区域，他的逻辑是跟着“产业走”，他买的房子周边会有小米、阿里巴巴、三星华东总部等。
用他的话就是“未来上海的陆家嘴、深圳的深圳湾”，事实证明他买的房子周边已经涨了1万/㎡。
而这个案例，就是我今天想给大家提供的买房策略——新城+新贵，就是当下投资赚钱最实用的逻辑。
大家一定会发现，每个城市似乎都有两股力量，一股是：old money（传统富人）一种是new money（新贵阶层），而这两股力量集中的区域基本就是这个城市高房价的锚。
传统富人所聚集的区域一般是城市的老城区，是发展最成熟、配套资源最丰富的片区，同时拥有高端的医疗和教育配套，有特殊的学区因素支撑，老城区的房子天然有足够的吸引力。
一开始的富人都更喜欢住在这，所以房价基本也是数一数二高的片区。
现在北京的房价最贵的地方是西城区的金融街，贵的原因不是靠金融，而是这里有全北京最牛的小学。杭州房价最贵的是西湖区的学军，也是杭州学区房聚集的区域。
（北京西城最贵的是金融街板块）
（杭州西湖最贵的板块在学军）
但老城区还能保持房价第一的，基本都是靠优质学区，如果没有名校，老城区的价值基本被削弱一半。
因为老城区面临发展较早，城区中心开发饱和，住宅区也较多是老破小，人流多、塞车、车流噪音等各种不足，居住舒适感不高，房价天花板也很低，难有突出空间。
所以城区扩张是必经之路，在往外扩张的同时，大多数城市开始发展新区，而新区中发展最迅速的当属以高新产业聚集的区域。
高新产业集聚区往往会伴随着人才聚集现象，产业越高端吸引的人才越高端，收入也就越高，这就是现在说的新贵阶层。
（夜晚11点的科技园依旧灯火通明）
新贵阶层大多是来自IT、金融、科技类行业的高收入人群，而他们对居住生活方式和传统富人天差地别，比起传统的老城区，新贵反而更愿意生活在靠近城市中心、但自然环境好的创新区。
例如，美国科技新贵大多不住曼哈顿，而是选择住在硅谷。中国的科技新贵也大多不住CBD，比如北京码农大多住在五环外，杭州码农大多住在西溪，深圳新贵大多住在南山，东莞新贵住在松山湖而非莞城，广州码农住琶洲而不是珠江新城等等。
20年前，选城市主城区的，房价基本也翻了几倍，但最近几年甚至未来还想房价能稳步增长的，跟着高新产业聚集区域买，这是关键一步。
而随着置业群体的年轻化和对高品质生活的追求，关注城市新贵阶层的居住需求，寻找最宜居的板块，是买房的第二步。
这两点我们接下来慢慢说。
选区域首选高新产业聚集，尤其是有企业巨头所在的区域，这里当下房价哪怕不是最高的，也一定会是未来上涨速度最快的。
比如拥有大疆、腾讯的深圳南山，现在不仅是房价至高点，涨幅完胜同是市中心的福田。
根据数据显示，2008年到2019年4月期间，深圳南山区以涨幅432.56%的幅度，稳居首位。
南山现在已经成为城市科创人士的生活区域，深圳湾也成为了城市顶豪阶层专享。
再看拥有华为的东莞松山湖，也是当下东莞房价至高点，这些年涨幅也完超主城四区。
2018年11月到2019年11月里的1年时间，松山湖片区就以涨幅33.1%排在东莞涨幅第一名，而主城区涨幅最高的南城涨幅不过17.2%。
（数据来源：东莞市发改局）
再比如有阿里总部的杭州科技未来城，现在虽然不是杭州房价最高点，但未来涨幅依旧可期。
还有拥有大量游戏产业的成都高新区、拥有小米、微信的广州琶洲、还有今日头条所在的北京海淀，都是高新产业巨头所在地，涨幅较快的成功范本。
人随产业走，有产业就有收入，有收入就有年轻人，有年轻人自然就有买房需求。而高新产业带来的高收入群体，他们对房价的接受度更高，拥有更强的购买实力。
所以买房第一步，跟着高新产业走，房价上涨速度会更快。
第二点，了解新贵阶层的居住需求，才能找到流动性更强、涨幅更高的板块。
中国的新贵早已不是生活在传统CBD，而是住在距离市中心保持一定距离，但环境更好、城市面貌更新的区域作为居住地。
他们的选择也在颠覆这个城市的房价逻辑。
根据大数据对新贵阶层的画像描述，新贵阶层置业喜欢更好的生态环境，对健康、人文、环境、私密性等则有着更高的要求。
所以老城区的拥挤和破旧不会是新贵阶层的首选，他们会围绕着高新产业区去选择环境更好的居所。
比如深圳最贵的深圳湾壹号，是南山新贵阶层的首选，上海最贵的明星豪宅汤臣一品、中粮海景一号还是在陆家嘴，广州房价最贵的是亲近珠江、四面环水、江心绿洲的二沙，而苏州最贵的房子在金鸡湖周边。
（上海汤臣一品看江露台）
（江景）
这些房价最贵的地方不一定在最中心，但都有一个共性，居住环境好。要么靠海（深圳）、要么看江（上海、广州）、要么看湖（苏州），这种天然的生态景观资源不可复制，恰恰也是新贵阶层所追崇的舒适享受。
一个城市有高新产业聚集区，而附近又有稀缺的生态资源，那这个区域不是房价最贵的区域，也会是潜力最强的区域。
所以买房既要跟着高新产业走，也要跟着新贵阶层的需求走。
以前买房，会把房子买在市中心或者比较成熟的地段，实在买不起，也会围绕着为圆心向外走。
但现在不一样了，高新产业公司所在的地段在迅速崛起，随着产业引入、人口迁移，基建设施完善，这些地方会成为城市新中心或副中心。
还是李老师说的那句话：相信，所以看见。
买在市中心，已经看见（成熟配套）了，自然相信。
但买在高新产业区，是相信，所以才看见，而这才是投资房产逻辑最重要的一点。
要知道，中心并非一成不变，学区房政策也是，这些看得见的会面临调整的风险，与其死磕当下的中心，不如现在以相对低的价格买入未来的中心。
这是给所有人的真诚建议。
比如腾讯在大铲湾花了85亿买了个岛，未来要再建一个鹅厂，消息出来，房价就飙涨，此前买入的人，估计很快实现财富自由了。
再比如现在的广州琶洲，潜力也不容小觑，还有珠海唐家、杭州未来科技城等都是城市新贵阶层汇聚地，未来这些地方厚积薄发的爆发力可能比所有人想象的都要大。
投资，一定是投资城市的未来，而不是当下。
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